Das Lexikon zur Baufinanzierung

Ablösung

Ablösung bedeutet, dass ein Kreditnehmer einen bestehenden Baufinanzierungs-Kredit durch einen neuen ersetzen will. Ein anderes Wort für Ablösung ist Umschuldung. Das Prinzip ist ganz einfach: Kürzere Kredite mit hohen Zinsen werden in längere Kredite mit günstigeren Zinsen umgewandelt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Kunde nicht mehr den teuren Überziehungskredit seines Girokontos nutzen möchte und deswegen zwecks einer Umschuldung einen Ratenkredit beantragt. Dieser bietet einen viel niedrigeren Zinssatz.

Ein wichtiger Ablösungstermin im Bereich der Baufinanzierung ist der Zeitpunkt, an dem der Kreditvertrag endet und damit auch die damit verbundene Zinsbindung. Nur ganz selten läuft der klassische Ratenkredit (ein sogenanntes Annuitätendarlehen) einer Baufinanzierung tatsächlich über circa 30 Jahre. Im Normalfall endet es nach zehn Jahren. Der Kunde braucht dann für seine Baufinanzierung einen neuen Kredit, der den alten ablöst.

Auszahlungsvoraussetzungen

Damit ein Kreditantragsteller ein Darlehen ausgezahlt bekommt, muss er bestimmte Bedingungen erfüllen. Diese nennt man Auszahlungsvoraussetzungen. Damit die Bank eine gewisse Sicherheit hat, für den Fall, dass der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird, achtet Sie besonders darauf, das Grundpfandrecht an der Immobilie zu bekommen. Mit diesem Sicherungsrecht kann sie das Haus zum Beispiel zwangsversteigern.

Baufinanzierung

Alle möglichen Finanzierungsformen für den Neubau oder Kauf einer Immobilie werden allgemein unter dem Begriff Baufinanzierung zusammengefasst. Zu einer Baufinanzierung zählen zum Beispiel das Annuitätendarlehen (auch Hypothekendarlehen genannt), das Bauspardarlehen und das Versicherungsdarlehen. Das Gesamtkonzept aus verschiedenen Finanzierungsformen für das gekaufte Haus ist quasi die Baufinanzierung. Im Normalfall muss der zukünftige Hausbesitzer einen Teil der Kaufsumme als Eigenkapital aufbringen, dass heißt mit seinem eigenen Vermögen. Den restlichen Betrag zur Baufinanzierung zahlen dann verschiedene Banken mit unterschiedlichen Kreditbedingungen.

Bauspartarif

Der Bauspartarif wird bei einem Bausparvertrag beim Vertragsabschluss bestimmt. Er legt die Guthabenzinsen, die späteren Darlehenszinsen und den kompletten Kreditverlauf fest. Es gibt Bauspartarife, die speziell für die Baufinanzierung ausgelegt sind, aber auch solche, die nur zum Sparen gedacht sind – ohne dass damit zwangsläufig eine Immobilie finanziert wird.

Darlehenszins

Viele Bankkunden machen es vom Darlehenszins abhängig, ob sie einen Kredit abschließen oder nicht, denn er gibt an, wie teuer das Darlehen sein wird. Der Darlehenszins wird immer in Prozent ausgewiesen und auf den Darlehensnominalbetrag berechnet, daher wird er auch Nominalzins genannt. Doch Vorsicht: Der Darlehenszins ist nicht allein für die tatsächlichen Kosten des Kredits verantwortlich! Oft werden auch Gebühren für den Kreditabschluss und bei Baufinanzierungskrediten für die Ermittlung des Immobilienwertes berechnet. Zusammen mit dem Nominalzins werden diese Kosten im effektiven Jahreszins angegeben, welcher daher eine Vergleichsgröße für Kredite darstellt.

Wenn Sie den Darlehenszins unterschiedlicher Kreditinstitute vergleichen möchten, können Sie das Internet als erste Informationsquelle für einen Angebotsüberblick nutzen. Sie können Ihren Kreditwunsch in Vergleichsrechner eingeben und dann die günstigsten Rahmenbedingungen finden. Dieser Service ist kostenlos!

Eigenkapital

Eigenkapital ist besonders bei großen Anschaffungen sehr wichtig, vor allem aber beim Hauskauf. Natürlich reicht das Eigenkapital der meistens Menschen nicht aus, um ein Haus im Wert von mehreren Hunderttausend Euro vollständig finanzieren zu können. Damit der Wunsch vom Traumhaus doch noch erfüllt werden kann, wird daher auf Fremdkapital –  Kredite oder Baufinanzierung – zurückgegriffen.

So viel Geld verleihen die meisten Kreditinstitute aber nur, wenn der Antragsteller genug Eigenkapital, üblicherweise 20 Prozent, hat.

Bevor Sie einen Termin mit der Bank vereinbaren, sollten Sie eine Aufstellung über das verfügbare Eigenkapital erstellen.

Was zählt zum Eigenkapital?

• Bargeld und sonstige flüssige Gelder (Guthaben bei der Bank, zum Beispiel auf einem Giro- oder Tagesgeldkonto)
• Guthaben auf Sparbüchern und Termingelder mit weniger als einem Jahr Laufzeit
• Verkäuflicher und unbelasteter Grundbesitz
• Schenkungen
• Zinslose beziehungsweise zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder vom Arbeitgeber
• Geldforderungen, die der Kreditnehmer gegenüber Dritten hat (vorausgesetzt, es kann damit gerechnet werden, dass diese bald zurückgezahlt werden)
• Lebensversicherungen und Guthaben aus Bausparverträgen

Eine besondere Form des Eigenkapitals stellt der Eigenkapitalersatz dar, der in erster Linie aus Eigenleistungen besteht. Dies sind Arbeiten am Haus, die der Kreditantragsteller selbst durchführen möchte, um bei der Baufinanzierung Geld zu sparen. Vorsicht: Viele Hauskäufer setzen die Eigenleistungen sehr hoch an. Doch schon nach kurzer Zeit wird meistens klar, dass sie sich selbst überschätzt haben! Gerade bei komplizierteren Arbeiten wird die Hilfe eines Fachmanns benötigt. Handwerker sind jedoch teuer. Schnell kann die Baufinanzierung durch die unvorhergesehen Kosten ins Wanken geraten. Schätzen Sie die Eigenleistungen bei einer Baufinanzierung daher immer vorsichtig ein!

Eigenleistungen

Wenn das Eigenkapital für eine Baufinanzierung ermittelt wird, sind Eigenleistungen nicht unwichtig. Damit das Bauvorhaben nicht zu teuer wird, wollen viele zukünftige Bauherren bestimmte Arbeiten am Haus – also Eigenleistungen – selbst durchführen. Diese Möglichkeit ist sehr beliebt, aber auch anstrengend.

Wenn Freunde, Nachbarn, Familienmitglieder oder Arbeitskollegen beim Bau helfen, zählt das auch als Eigenleistung und wird von Banken als Teil des Eigenkapitals anerkannt. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass Eigenleistungen viel Freizeit und handwerkliches Können erfordern!

Die gesamten Baukosten müssen bekannt sein, damit die Eigenleistungen berechnet werden können. Dazu wird ein Baukostenplan genutzt, mit dem sich feststellen lässt, wie viel Geld bei der Baufinanzierung durch Eigenleistungen eingespart werden kann.

Die Hälfte der gesamten Baukosten macht meistens der Rohbau mit Erd-, Beton-, Mauer-, Dachdecker- und Zimmererarbeiten aus. Nicht nur das Material ist hier teuer, sondern auch der Lohn für die Arbeiter. Wer in diesem Bereich selbst Arbeiten übernimmt, kann also viel Geld bei seiner Baufinanzierung sparen. Allerdings werden fachliches Können und Wissen vorausgesetzt! Unterschätzen Sie das auf keinen Fall, sonst fehlt Ihnen am Ende das Geld, um Fremdleistungen zu bezahlen!

Häufig werden Bodenbeläge und Fliesen durch die zukünftigen Hausbesitzer eigenständig verlegt, auch Malerarbeiten sind eine gängige Eigenleistung. Achtung: Sowohl der Bauherr als auch die freiwilligen Helfer benötigen einen ausreichenden Versicherungsschutz!

Kreditinstitute akzeptieren im Normalfall Eigenleistungen bis zu maximal 15 Prozent der Baukosten. Etwa ein Viertel der Anschaffungskosten sollten zusammen mit dem Eigenkapital bei der Baufinanzierung gedeckt sein.

Festzinsdarlehen

Festzinsdarlehen finden standardmäßig in der Baufinanzierung Verwendung. Sie haben über einen vertraglich bestimmten Zeitraum einen festen Zinssatz. Anders als bei anderen Finanzierungsformen wird dieser nicht in regelmäßigen Abständen an die aktuellen Marktkonditionen angepasst.

Grundschulddarlehen

Ein Grundschulddarlehen ist ein Kredit, der durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird. Damit hat die Bank zum Beispiel das Recht, eine Zwangsversteigerung zu veranlassen, wenn der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden sollte.

Grundschulddarlehen wurden vor einigen Jahren überwiegend im Baufinanzierungsbereich verwendet. Die Kredite waren dementsprechend zweckgebunden: Das Geld der Bank durfte nur für den (Um-)Bau oder Kauf einer Immobilie ausgegeben werden. Dadurch wurden der Wert des Hauses und somit auch der Wert der Grundschuld erhöht. Damit die Bank nachvollziehen konnte, welche Einzelmaßnahmen durchgeführt wurden, musste der Bauherr die entsprechenden Rechnungen vorlegen können.

Heutzutage können Grundschulddarlehen auch ohne einen bestimmten Finanzierungszweck genehmigt werden. Die Bank sichert ihr Geld nach wie vor durch die Eintragung einer Grundschuld ab. In der Regel werden Grundschulddarlehen als Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit (in der Regel 5 bis 15 Jahre), Zinsbindung und gleichmäßig hoher Rate vergeben.

Die Rate eines Annuitätendarlehens wird Annuität genannt. Sie enthält Zins- und Tilgungsleistungen. Ihre monatliche Höhe kann schnell und unkompliziert über einen Vergleichsrechner im Internet ermittelt werden.

Wenn der Kredit nach dieser Zeit noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde, müssen Zinssatz und Zinsbindungszeit mit der Bank neu verhandelt werden.

Die Konditionen für ein Grundschulddarlehen sind wesentlich besser als bei anderen Darlehen, beispielsweise Ratenkrediten. Die Bank hat durch die Grundschuld eine hohe Sicherheit für ihr Geld und kann daher Zugeständnisse machen.

Wie hoch die Zinsen im Speziellen sein werden, ist abhängig von der Höhe des Kredits im Verhältnis zum Hauswert (und damit zum Wert der Grundschuld). Oftmals lassen sich im Internet nur die Zinssätze für Kredite im 60-prozentigen Beleihungswert finden. Das heißt, dass das Darlehen nicht höher als 60 Prozent des Hauswertes betragen darf. Das Kreditinstitut geht bei diesen Krediten nahezu kein Risiko ein, daher ist der Zinssatz gering. Wenn allerdings Kredite zu 80 oder sogar 100 Prozent des Beleihungswertes genehmigt werden, steigen die Zinsen, da für die Bank auch das Risiko steigt. Ihr Schaden wäre bei einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers entsprechend größer.

Genauere Informationen können Sie bekommen, wenn Sie Ihre Unterlagen bei der Bank oder Ihrem Finanzierungsberater einreichen.